O contrato é o que protege você antes da escritura
Você encontrou o imóvel, acertou o preço e agora precisa colocar tudo no papel. Esta página explica o que cada tipo de contrato faz, o que precisa constar para proteger quem compra e quem vende, e o que verificar antes de assinar.
O que o contrato faz (e o que ele não faz)
Um contrato particular de compra e venda não transfere a propriedade. No Brasil, a propriedade de um imóvel só muda de dono com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.245 do Código Civil). Isso significa que, entre a assinatura do contrato e o registro da escritura, o comprador tem um direito contra o vendedor, mas ainda não é dono perante terceiros. É nesse intervalo que os problemas acontecem: o vendedor recebe o sinal e desaparece, uma penhora surge na matrícula, um herdeiro do vendedor contesta a venda, o imóvel é vendido de novo para outra pessoa.
Por trás de cada uma dessas situações há uma família que juntou dinheiro por anos e não pode se dar ao luxo de errar. Quem cumpre a sua parte não deveria ficar desprotegido por causa de um papel mal feito.
Bem estruturado, o contrato é justamente o instrumento que protege as partes nesse intervalo: fixa preço, forma de pagamento, prazo e responsabilidade pela escritura, condições para desistir, multa por descumprimento e o momento da entrega da posse. Se for uma promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada na matrícula, o comprador passa a ter direito real à aquisição, oponível a terceiros (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil), e pode exigir a escritura mesmo contra a vontade do vendedor por meio da adjudicação compulsória, que hoje pode ser feita também pela via extrajudicial (artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973). Mesmo sem registro, o direito à adjudicação compulsória é reconhecido (Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça).
Para quem vende, o contrato também importa: define quando a posse é entregue, a partir de que data o comprador responde por IPTU, condomínio e contas, e evita que o vendedor continue vinculado a um imóvel que já não usa.
Qual contrato serve para o seu caso
Compra e venda
Para imóvel com matrícula regular e vendedor com a propriedade registrada. Acima de 30 (trinta) salários mínimos, a transferência exige escritura pública (artigo 108 do Código Civil); o instrumento particular funciona como etapa preparatória, fixando as condições até a escritura.
Promessa (compromisso) de compra e venda
Indicada quando o pagamento é parcelado ou a escritura depende de providências, como inventário, financiamento ou regularização. Sem cláusula de arrependimento e registrada na matrícula, gera direito real de aquisição e permite a adjudicação compulsória.
Cessão de direitos aquisitivos, possessórios ou hereditários
Para quando quem vende ainda não tem a escritura em seu nome: comprou por contrato, tem apenas a posse ou é herdeiro de imóvel em inventário. O instrumento correto depende da origem do direito. A cessão de direitos hereditários exige escritura pública (artigo 1.793 do Código Civil) e tem regras próprias, porque a herança é indivisível até a partilha.
Permuta
Troca de imóveis, com ou sem diferença em dinheiro (torna). Segue as regras da compra e venda (artigo 533 do Código Civil) e exige a mesma verificação de ambos os imóveis.
Locação residencial e não residencial
Prazos, garantias (caução, fiança, seguro-fiança), reajuste, benfeitorias, renovação e retomada seguem a Lei nº 8.245/1991. O contrato bem redigido evita as discussões mais comuns na saída do imóvel.
Comodato
Empréstimo gratuito de imóvel, comum entre familiares e em imóveis rurais (artigos 579 a 585 do Código Civil). Formalizar define prazo e devolução e evita que o uso gratuito seja confundido, anos depois, com posse com ânimo de dono.
O que verificamos antes de você assinar
A parte mais importante do contrato acontece antes dele: confirmar se quem vende pode vender e se o imóvel pode ser comprado.
- Matrícula atualizada do imóvel (certidão de ônus reais e ações): quem é o proprietário, se há hipoteca, penhora, indisponibilidade, usufruto, servidão ou promessa registrada em favor de outra pessoa.
- Cadeia dominial: a sequência de transmissões, para verificar se há vício em alguma etapa.
- Situação do vendedor: certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos e execuções. Venda feita por quem responde a execução pode ser considerada fraude à execução (artigo 792 do Código de Processo Civil), e a Lei nº 13.097/2015 concentra na matrícula os atos que atingem o imóvel.
- Estado civil e regime de bens: na maioria dos regimes, a venda por pessoa casada exige a participação do cônjuge (artigo 1.647 do Código Civil); a união estável também precisa ser verificada.
- Imóvel de herança: se o proprietário faleceu, a venda depende do inventário ou de cessão de direitos hereditários por escritura pública, em alguns casos com autorização judicial.
- Débitos que acompanham o imóvel: IPTU e cota de condomínio seguem o bem, e o comprador pode ser cobrado por dívidas anteriores se o contrato não tratar disso (artigo 1.345 do Código Civil e artigo 130 do Código Tributário Nacional).
- Construção e área: divergência entre o que existe e o que consta na matrícula pode impedir o financiamento e a própria escritura.
- Imóvel rural: CCIR, ITR, CAR, georreferenciamento e reserva legal.
- Lote em loteamento: registro do parcelamento e situação do lote perante o Município.
Cláusulas que fazem diferença
- Qualificação completa das partes, com estado civil, regime de bens e participação do cônjuge ou companheiro quando exigida.
- Descrição do imóvel conforme a matrícula ou, nas cessões, conforme a origem do direito, com área e confrontações.
- Preço, sinal, parcelas, forma e comprovação de pagamento (transferência identificada, nunca dinheiro sem recibo) e condição de quitação.
- Data e condições para a escritura definitiva e quem paga ITBI, escritura e registro. Por costume é o comprador, mas é o contrato que decide.
- Momento da entrega da posse e a data a partir da qual o comprador responde por IPTU, condomínio, água e luz.
- Sinal (arras) e cláusula de arrependimento: se as partes podem desistir e a que custo (artigos 417 a 420 do Código Civil).
- Multa por atraso e por descumprimento e cláusula resolutiva para o caso de inadimplemento.
- Condição suspensiva quando a compra depende de financiamento ou da venda de outro imóvel.
- Responsabilidade do vendedor pela evicção (perda do imóvel para terceiro) e pelos vícios ocultos (artigos 441 a 457 do Código Civil).
- Declarações do vendedor sobre ausência de dívidas, ações e ônus, com a data das certidões apresentadas.
- Foro, mediação e forma de solução de conflitos.
- Assinatura de duas testemunhas, para que o contrato seja título executivo extrajudicial (artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil), e reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica no padrão que o cartório exigir para o registro.
Como conduzimos o contrato
Diagnóstico de titularidade e riscos
Analisamos a matrícula, as certidões e a origem do direito de quem vende. É esse diagnóstico que define se o instrumento correto é uma compra e venda, uma promessa ou uma cessão de direitos, e se há algo a resolver antes de assinar.
Redação e negociação
Preparamos o contrato adequado ao caso, explicamos cada cláusula em linguagem clara e ajustamos os pontos negociados com a outra parte.
Assinatura e próximos passos
Orientamos a assinatura (física ou eletrônica), o registro da promessa na matrícula quando cabível e o caminho até a escritura definitiva e o registro.
Contrato frágil custa caro depois
Um contrato de gaveta mal feito costuma se revelar anos depois: na hora de vender, descobre-se que não há como chegar à escritura; o vendedor faleceu e os herdeiros não reconhecem o negócio; a penhora que já existia na data da compra atinge o imóvel. Muita gente adia a formalização sem saber desse risco, e não há culpa nisso: o assunto é técnico.
Com o contrato certo e as verificações feitas, você paga com segurança, recebe a posse com data marcada e tem o caminho da escritura desenhado desde o início.
Perguntas frequentes sobre contratos de imóvel
Contrato de gaveta vale?
Vale entre as partes que assinaram, obriga ao cumprimento e pode servir de base para adjudicação compulsória e usucapião. O que ele não faz é transferir a propriedade nem proteger o comprador contra terceiros que não conhecem o contrato, salvo se for registrado na matrícula.
Quem paga ITBI, escritura e registro?
O ITBI é imposto municipal devido na transmissão, e a lei local costuma indicar o comprador como contribuinte; escritura e registro, por costume, também ficam com ele. Tudo isso pode ser negociado, e o contrato deve dizer expressamente.
Posso registrar o contrato particular no cartório?
A promessa de compra e venda pode ser registrada na matrícula, o que dá ao comprador direito real oponível a terceiros. Outros contratos podem ser registrados no Registro de Títulos e Documentos para prova de data e conteúdo, sem o mesmo efeito.
O vendedor faleceu antes da escritura. O que acontece?
O direito de vender passa ao espólio. A escritura será outorgada pelo inventariante, com autorização judicial, ou pelos herdeiros após a partilha; havendo resistência, cabe a adjudicação compulsória. O contrato bem feito e o comprovante de pagamento são o que sustenta esse pedido.
Comprei um imóvel que só tem "direitos de posse". Isso é seguro?
É um negócio possível, mas exige mais cuidado: o instrumento é uma cessão de direitos possessórios, o preço deve refletir a ausência de escritura e o caminho para a regularização, na maioria dos casos a usucapião, precisa ser avaliado antes da compra.
Assinatura eletrônica vale para contrato de imóvel?
Sim, contratos particulares podem ser assinados eletronicamente. Para registro no cartório, exige-se assinatura com certificado digital ICP-Brasil ou outro padrão aceito pelas normas do CNJ; por isso definimos o formato antes da assinatura.
Preciso de testemunhas?
Não é obrigatório para a validade, mas com duas testemunhas o contrato vira título executivo extrajudicial, o que permite cobrar diretamente, sem ação de conhecimento. Recomendamos sempre.
O imóvel tem dívida antiga de condomínio ou IPTU. Quem paga?
Essas dívidas acompanham o imóvel e podem ser cobradas de quem é dono ou possuidor no momento da cobrança. O contrato deve prever a quitação pelo vendedor antes da entrega ou o abatimento no preço, com as certidões correspondentes.
Vai comprar, vender ou ceder um imóvel?
Envie a matrícula ou o documento de origem do imóvel e o que já foi combinado entre as partes. A partir disso, indicamos o instrumento correto e o que precisa ser verificado antes de assinar.
Fale com um advogadoReferências legais: Código Civil, artigos 108, 417 a 420, 441 a 457, 462 e 463, 533, 579 a 585, 1.245, 1.345, 1.417 e 1.418, 1.647 e 1.793. Código de Processo Civil, artigos 784, inciso III, e 792. Lei nº 8.245/1991. Lei nº 6.015/1973, artigo 216-B. Lei nº 13.097/2015, artigo 54. Código Tributário Nacional, artigo 130. Súmula 239 do STJ.
Conteúdo informativo, sem promessa de resultado, nos termos do Código de Ética e Disciplina da OAB e do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB.